×

تقسیم مال مشاع و نحوه تقسیم ماترک بین وراث

تقسیم مال مشاع چگونه است؟

تقسیم مال مشاع این روز ها با به وجود امدن جوامع شهری و گسترش شهرها مشکلات شهری بیشتر خود را نشان می دهند که یکی از این مشکلات املاک مشاع یا ملک هایی که صاحبان مشترک و به اصطلاح شریک دارند.

نوع دیگر مال مشاع املاک به ارث برده شده از طرف فرزندان یا اعضای خانواده ها میباشد که در تقسیم ان دچار مشکل شده اند.

تعریف املاک مشاع

در تعریف لغتی مال یا  املاک مشاع به معنی  سهم هر شخص در همه جوانب آن مشخص میباشد، و هر شخص  حق خود از تمام قسمت های ملک را میداند.حال وقتی یکی از مالکین قصد فروش قطعه یا سهام خود را داشته باشد تعیین سهم او کار مشکلی است که باید توسط تفکیک و افراز آن ملک مرتفع شود.

انواع تقسیم مال مشاع

 با توجه به این‌که  در بعضی اوقات مال مشاع، مال انواع مختلف میتواند داشته باشد، در قانون ما در قدم اول به طرفین اجازه داده است با توافق با یکدیگر سهم خود را بفروشند یا به هم واگذار نمایند، تقسیم را به نحوی که مورد توافق خودشان است انجام دهند و اگر توافق حاصل نشد، شخص می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم از طریق قانونی بخواهد.

تقسیم کردن مال مشاع چگونه است؟

تقسیم کردن مال مشاع در دو روش تفکیک و افراز است. در حقوق مدنی دو نفر می‌توانند تصمیم بگیرند مال منقول و غیر منقولی که به صورت مشترک در مالکیت هر دو آن‌ها هست را بین خود تقسیم کنند.

در روال عادی دست نویسی به نام تقسیم نامه عادی می‌تواند باشد یا صورت رسمی که نحوی تقسیم مال مشاع را تشریح می کند. در واقع تفکیک و افراز یک نوع تقسیم است.

تقسیم مال مشاع

تفکیک کردن ملک مشاع یعنی؟

تفکیک کردن مال مشاع در لغت معنی تقسیم  مال غیر منقول (زمین، ساختمان و …) به قطعات کوچک‌تر در صورت امکان اون است. مثال اگر فردی مالک قطعه  زمینی 2000 متری باشه  می تواند زمین به قطعات مختلف مثلا دو قطعۀ 1000 متری تقسیم کرد که در اصطلاح ثبتی می‌گویند زمین به قطعات 1000متری تفکیک شده است.

مراحل تفکیک مال مشاع

 مراحل تفکیک مال باید با نظارت و هماهنگی  ادارۀ ثبت باشد. در تفکیک بعد از تنظیم  تقسیم‌ نامه باید در نهایت سند مالکیت اولیه باطل و سند جدید صادر شود.

در مرحله دوم ادارۀ ثبت هر منطقه به صورت مستقل  صورت‌مجلس تفکیکی را تنظیم بر اساس همین صورت جلسه تفکیکی صورت‌مجلس، سند مالکیت صادر می‌شود.

اگر مالکیت این زمین یا خانه در اختیار دو یا چند نفر باشد، پس از تفکیک همۀ مالکین در قطعات تفکیک شده به مقدار سهم خود شریک هستند

تفاوت افراز با تفکیک در ملک مشاع

تفکیک و افراز در معنی لغتی شاید در مردم عادی شبیه هم باشند اما از نظر حقوق دانان و در عمل با یکدیگر تفاوت هایی دارند که در تفکیک مثلا شما یک اپارتمان خریداری شده است که طبقات مختلف دارد و قطعات ان مشخص است و لذا هر کس حدود سهم خود را می داند اما در افراز مثلا یک باغ همه افراد از اجزا ان سهم میبرند.

مثلا در تفکیک توجه به مقدار سهم مالکان در کل ۶ دانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به‌ هنگام تنظیم تقسیم‌نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکان مشاع مطرح می‌شود که با توافق نسبت به کسری و زیادت یا صلح و هبه رفتار خواهد شد.

اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصۀ هر یک از مالکان مشاعی ضروری است و اگر این رعایت در ملک به عللی با توجه به تصرف شرکا یا دلیل دیگر مقدور نباشد، باید تعدیل صورت گیرد و بهای مقدار اضافی ملک، که در سهم شریک قرار می‌گیرد، تقویم و در صورت‌مجلس افراز قید شود.

ملک مشاع

مرجع رسیدگی به شکایت و رفع مشکلات مال مشاع کجاست

  • ادارات ثبت هر استان یا شهر
  • از طریق شکایت دادگستری یا قوه قضاییه

وقتی که مراحل ثبتی یک ملک پایان یافت و در اصطلاح ملک داری سند شده است.

سپس ممکن است این پرسش مطرح شود که اگر نسبت به قسمتی از محل ملک مشاع سند مالکیت صادر شده اما قسمت باقی مانده فاقد سند مالکیت بوده و اساساً درخواست ثبت نسبت به آن صورت نگرفته باشد آیا ادارۀ ثبت محل مجاز به افراز چنین ملکی خواهد بود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت مراد مقنن از ختم جریان ثبتی، کل ملک مشاع است نه قسمتی از آن.

مطلب دوم

در صلاحیت محاکم در مواردی است که بین مالکان، محجور یا غایبی باشد. منظور از محجور، صغار، مجانین و سفها است و غایب مفقودالاثر نیز در قانون مدنی تعریف شده است.

اگر بین مالکان غایب یا محجوری وجود داشته باشد ولو عملیات ثبتی خاتمه پیدا کرده باشد، رسیدگی به این درخواست در صلاحیت ذاتی دادگاه است.

 

مال مشاع مالی است

که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر، و ایشان با یکدیگر شریکند این تعریف دارای آثار حقوقی است به‌طور مثال بحث شفعه یا دعوی افراز و … از جمله شرایط حقوقی ملک مشاع این هست که در خصوص تصرفات حقوقی، نیازی به اذن و اجازه شریک دیگر نیست.

 ماده ۵۸۳ قانون مدنی در همین خصوص مقرر داشته‌است: «هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاًً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند». زیرا اگر حق مالکیت برای کسی شناخته شد، حق بهره‌برداری از آن را نیز خواهد داشت.

ماده ۴۷۵ قانون مدنی چیست

نیز صحت اجاره مال مشاع را تأیید کرده و مقرر داشته که اجاره مال مشاع جایز است. این حکم مورد قبول اجماعیِ فقهای شیعه است و در این مورد فرقی بین اجاره به شریک و غیرِشریک قائل نشده‌اند و درهر دو حال حکم به صحت داده‌اند.

 بدین ترتیب شریک می‌تواند سهم خود را به غیر بفروشد و بنابراین حتی می‌تواند این حق را در قالب اجاره به دیگری نیز واگذار کند و در حقیقت مستأجر را جانشین وضعیت خویش می‌کند. در فقه امامیه فرقی بین اجاره به شریک و اجاره به اجنبی (ثالث و غیر شریک) قایل نشده و در هر دو فرض، حکم به صحت اجاره داده‌اند.

در نظر فقهای شیعه فرقی نیست بین اینکه (مال مشاع) به شریک اجاره داده شود یا به یک شخص بیگانه و در مسالک گفته شده این امر مورد توافق فقهای امامیه است و اجاره مال مشاع هم به شریک و هم به غیر شریک جایز است؛ و با عنایت به اینکه امتنان در حق دیگران نباید مانع امتنان در حق خود باشد و هیچ‌کسی تکلیف ندارد برای رفع ضرر از دیگری، خود را به ضرر بیندازد.

همچنین همان گونه که مالک می‌تواند تمام سهم مشاع خود را اجاره دهد همچنین می‌تواند جزئی از آن را نیز اجاره بدهد و نه تنها اجاره کل سهم مشاع توسط یک شریک به غیرجایز است، اجاره جزئی از آن نیز صحیح و معتبر است.

تقسیم مال مشاع 1

در خصوص تصرفات حقوقی،

نیازی به اذن و اجازه شریک دیگر نیست، اما اگر یکی از شرکا سهم خود را به اجاره داد می‌تواند از هر یک از شرکای دیگر برای تسلیم عین مستأجره اذن بگیرد و اگر «همگیِ آنان» از دادن اذن خودداری کنند، وی می‌تواند به حاکم رجوع کند و حاکم ملزم به تسلیم از راه تقسیم عین یا تقسیم مهایاتی خواهد کرد و اگر باز امتناع کردند حاکم از باب اینکه ولی ممتنع است خود اجازه خواهد داد.

حال اگر شریک بدون اجازه گرفتن از شرکا یا بدون مراجعه به حاکم خود مال مشاع را تسلیم کند فقها اکثراً از جمله محمدحسن نجفی، قدیری و حسینی شیرازی گفته‌اند این سرایت به حکم وضعی نمی‌کند در نتیجه تسلیم صحیح بوده و آثار تسلیم قانونی بر آن بار می‌شود جز اینکه اگر مستأجر در مال تصرف کند موجب ضمان است. در دیگر کشورها نیز مثلاً حقوق کشور مصر در این زمینه تا حدودی متفاوت است زیرا اصولاً تصرف در حال مال مشاع از جمله اجاره، به تصمیمِ اکثریت واگذار شده‌است حتی ممکن است به رغم اینکه شریکی سهم خود را به اجاره داده‌است اکثریت تصمیم به اجاره دادن مال به کس دیگری بگیرند که در نتیجه، اجاره سهمِ مشاعِ شریک قابلیت استناد در برابر دیگر شرکا را از دست خواهد داد.

افراز

اِفراز در فقه و حقوق ایران عبارت است از تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک. این تقسیم‌بندی براساس سهم هریک از شرکا انجام می‌شود.

اِفراز می‌تواند به‌صورت برابر و تراضی بین طرفین، یا اجباراً و از طریق حکم دادگاه صالحه انجام شود.

افراز را نباید با تفکیک اشتباه گرفت، زیرا تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقولِ حداقل یک نفر به قطعات کوچک‌تر، اما در افراز باید مالکیت در اختیار بیش از یک نفر باشد.

افراز در ملک مشاع

تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکان‌پذیر است ولی لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت، و وجود اختلاف نسبت به حصه یکدیگر هست و پس از افراز کردن، شراکت خاتمه یافته و هرکدام از شرکاء مالک قطعه زمین خود خواهند بود؛ بدین ترتیب که پس از تفکیک در املاک حالت اشاعه باقی است، امّا پس از افراز حالت اشاعه از بین می‌رود و شراکتی وجود ندارد.

دعوی تقسیم ملک مشاع یا دعوی افراز

اگر یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی راضی به تقسیم نباشند، در این صورت شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند، می‌تواند از دادگاه حکم به تقسیم را درخواست نماید و در صورت عدم توافق بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می‌نماید، این تقاضا در صورتی پذیرفته می‌شود که مال قابل تقسیم باشد. زیرا ضرر شریک قاعده تسلیط را محدود می‌کند و بر آن حکومت دارد. در این‌گونه موارد راه جمع بین حقوق طرفین این است که شریک بر اساس ماده ۳۱۷ قانون امور حسبی، فروش مال مشترک، و تقسیم بهای آن را از دادگاه درخواست نماید.

دستور فروش ملک مشاعی

ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مقرر می‌دارد که «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیرقابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکاء و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود». در صورتی که بَنا به تصمیم واحد ثبتی، ملکِ غیرقابل افراز تشخیص داده شود، گواهینامه‌ای به متقاضی تسلیم می‌شود که در آن غیرقابل افراز، و تقسیم بودن ملک اعلام می‌گردد؛ و شریکِ متقاضی، به استناد گواهی‌نامه یادشده و سایر اسناد و مدارک مالکیت، درخواست خود را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی تقدیم، و دادگاه پس از صدور دستور فروش آن را به دایره اجرا، خواهد سپرد و مدیر اجرا نیز وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی نسبت به مزایده و فروش مال غیرمنقول اقدام می‌نماید.

شراکت بین دو نفر

شفعه، یعنی از نظر فقه امامیه اگر دو نفر مالک یک مال چون زمین باشند و احدی از آن‌ها سهم خود را به بیع (نه عقدی دیگر) واگذار نماید دیگری می‌تواند آن را با پرداخت ثمن بخرد و نسبت به منتقلٌ‌الیه قهراً ارجح است. البته بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، مال غیرمنقول مشاع بین ۲ نفر، باید قابل‌تقسیم باشد تا در اثر فروش یکی از ۲ شریک، دیگری با استفاده از حق شفعه حصه شریک دیگر را تصاحب کند و مانع از ضرر به خود شود، درنتیجه حق شفعه در ملک قابل‌تقسیم به وجود می‌آید تا بدین‌وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می‌شود، جلوگیری شود اما در ملک غیرقابل تقسیم، این ضرر متصور نیست.

اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که شراکت فقط بین ۲ نفر وجود داشته باشد و این مورد به‌صراحت در ماده ۸۰۸ قانونی مدنی تصریح شده‌است بنابراین چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت. حکم اخذ به شفعه برخلاف قاعده است و در موردتردید در وجود آن، اصل بر نبود آن است.

نحوه طرح دعوی الزام به فروش ملک مشاع

دعوای دستور فروش ملک مشاع توسط یکی از شرکا علیه تمامی شرکا مطرح می گردد . در صورتی که دعوای دستور فروش ملک مشاع در مورد اموال متوفی باشد باید به طرفیت کلیه وراث متوفی مطرح شود .

دعوای دستور فروش ملک مشاع در دادگاه محل وقوع ملک مشاع مطرح می شود.

البته علی رغم اینکه طبق قانون درخواست فروش ملک مشاع تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست اما در محاکم قضایی این درخواست را در قالب دادخواست می‌پذیرند .

ملکی که تقاضای دستور فروش آن را از دادگاه می نمائیم نباید در بازداشت یا رهن باشد در این صورت نسبت به دعوای مطروحه قرار عدم استماع دعوا صادر می شود .

پس از ارجاع دادخواست به شعبه و بررسی وضعیت ملک و پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک در صورتی که دعوا شرایط قانونی را دارا باشد دستور فروش آن صادر می‌شود .

دستور فروش صادره در قالب حکم یا قرار نیست لذا قابل اعتراض و واخواهی و تجدید نظر خواهی نمی باشد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست و می توان در صورت عدم حصول نتیجه دلخواه نسبت به طرح مجدد آن اقدام نمود .

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

error_outline برترین ها