تقسیم ملک مشاع + افراز ملک مشاع + حق شفعه چیست
- ملک مشاع چیست؟
- شرایط حقوق ملک مشاع چگونه است
- معرفی وکیل متخصص تقسیم مال مشاع
- حق شفعه چیست
- اعمال حق شفعه چه شرایطی دارد
برای مشاوره با وکیل متخصص ملکی در کرج اینجا کلیک کنید
ملک مشاع
ملک مشاع، به معنی مالی از جمله زمین مغازه یا آپارتمان تقسیم نشده‌ای است که میان دو یا چند تن به صورت مشترک باشد و صاحبان آن مشاعی در مال شریک می‌باشند بدون اینکه متصرف اصلی آن مشخص باشد.
از این لغات دربارهٔ زمین ممالک نیز استفاده میشود و بیان‌کننده این موضوع است که همه اجازع یک مملکت آب و خاک و هوا به همه مردم آن کشور تعلق دارد.
مسائل و شرایط حقوق ملک مشاع
مال مشاع مالی است که در آن حالت مشارکت وجود داشته باشد یعنی از نظرقانونی سهم هر یک از شریک ها معلوم و مشخص است اما از حیث متراژ و محیط نه.
ماده ۵۸۳ قانون مدنی در این خصوص اعلام می دارد : «هر یک از شریک ها بدون رضایت سایر شریک ها دیگر سهم خود را به شخص دیگری واگذار نمایند».
اگر حق مالکیت برای کسی شناخته شد، حق بهره‌برداری از آن را نیز خواهد داشت.
ماده ۴۷۵ قانون مدنیدر خصوص اجاره دادن مال مشاع مجزا صحبت کرده و آن را مجاز می داند.
هر یک از شریک ها می‌تواند سهم خود را به به شخص دیگری بفروشد و ب می‌تواند به دیگری اجاره دهد در حقیقت مستأجر را جانشین وضعیت خویش می‌کند.
تقسیم مال مشاع چگونه است
به موجب ماده ۵۸۹ قانون مدنی ایران «هر شریک المال می تواند هروقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید…» بنابراین مال مشاع به درخواست یک یا چند شریک قابل تقسیم است اما شیوه های تقسیم متفاوت است که براساس نوع مال از حیث قابلیت تقسیم و یا عدم تقسیم چهار نوع خواهد بود: مرجع سایت
- تقسیم به افراز
- تقسیم به تعدیل
- تقسیم به رد
- تقسیم به وسیله فروش
افراز :
در اصطلاح حقوقی ، افراز عبارت است از جداسازی سهم مشاع هر یک از شرکا با دیگر شرکا از حالت اشاعه
یا به عبارت دیگر تقسیم نمودن مال غیر منقول در صورت عدم توافق و تراضی یک یا همه شرکا
نکته:
اگر مالی واحد دارای چند مالک باشد به گونه‌ای که هر جزء آن مال برای تمامی آن مالکان باشد
ولی هیچ‌کدام از مالکان اختیار دخل و تصرف به صورت مستقل را نداشته باشند، به آن حالت اشاعه و به آن مال، مال مشاع می گویند.
تفکیک:
تفکیک به معنای تقسیم و تجزیه مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر می باشد
به عنوان مثال فردی بخواهد زمین ۱۰۰۰ متری خود را به چهار قطعه ۲۵۰ متری تقسیم نماید که در اصطلاح ثبتی به این عمل تفکیک گفته می شود.
تقسیم :
تقسیم شامل تفکیک و افراز است
در واقع هر دو عملیات تفکیک و یا افراز از انواع مختلف تقسیم می باشند. منبع سایت
حق شفعه
بنابر ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه عبارت است از اینکه :
هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیع را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
حق شفعه چیست
برای ایجاد حق شفعه باید شرایط زیر وجود داشته باشد:
- مال مورد نظر غیر منقول باشد.
- مال غیر منقول قابل تقسیم نیز باشد.
- مال مشاع بین ۲ شریک باشد.
- نقل و انتقال از طریق عقد بیع باشد.
مال غیر منقول
منظور از مال غیر منقول، غیر منقول ذاتی مثل زمین است. در خصوص اموال غیر منقول به واسطه ی عمل انسان مثل آپارتمان، خانه و… . در صورتی این حق برای شریک ایجاد می شود که سازه ی غیر منقول همراه با عرصه مورد معامله قرار گیرد. در این راستا ماده ۸۰۹ قانون مدنی بیان می دارد:
هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود، حق شفعه محقق نخواهد شد.
مال غیر منقول، قابل تقسیم
قابل تقسیم بودن مال به این سبب است که از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل میشود، جلوگیری شود. یعنی در مال غیر منقولی که قابل تقسیم نباشد، امکان وجود این حق نیست. مرجع سایت قضایی